Czym jest opieka nad najmem?

Od dawna wiadomo, że kupno nieruchomości jest jedną z najlepszych inwestycji. Jak w każdym biznesie zdarzają się wzloty i upadki, jednak częściej w tym wypadku mamy do czynienia z sukcesem.

W ostatnich latach można zaobserwować znaczny wzrost sprzedaży mieszkań. Pobudki są różne. Jedni kupują na użytek własny, inni pod różne inwestycje, jeszcze inni pod wynajem.  Bez wątpienia na taki wzrost sprzedaży ma wpływ atrakcyjne oprocentowanie kredytów, które jest najniższe od lat. Ze względu na specyfikę naszej branży zajmiemy się ostatnią grupą, czyli kupno nieruchomości pod wynajem.

 Jak wcześniej wspominaliśmy obecnie niskie oprocentowanie kredytów powoduje, że każdy kto tylko posiada zdolność kredytową inwestuje w nieruchomości. Niestety nierzadko osoby takie podejmują decyzje pochopnie nie zastanawiając się z jakiej nieruchomości można uzyskać najlepszy dochód (dochód pasywny- pisaliśmy o nim wcześniej). Warto podejść do tego tak, by stworzyć taki dochód by jak najmniejszym nakładem pracy, uzyskać jak najwięcej, a nie tworzyć sobie drugi, niejednokrotnie bardziej absorbujący etat. Zatem zanim rozpocznie się poszukiwania warto zastanowić się nad kilkoma pytaniami, które pozwolą nam wybrać idealną nieruchomość:

  • Czy warto kupić nowe mieszkanie z rynku pierwotnego czy może lepiej kupić mieszkanie używane, a może mieszkanie w kamienicy?
  • Czy znaczenie ma lokalizacja i wielkość nieruchomości?
  • Jak się do tego przygotować? 
  • Co trzeba brać pod uwagę? 
  • Na co należy zwrócić uwagę przy kupnie nieruchomości na wynajem?
  • Co cenią sobie najemcy?

 

Warto dodatkowo wiedzieć, że inwestowanie w nieruchomość wbrew pozorom nie jest łatwą sprawą. Warto więc zasięgnąć języka, zebrać choć wiedzę podstawową lub nawiązać kontakt z doświadczonymi osobami, które chętnie dzielą się różnymi informacjami. Sam Internet jest przeładowany wiedzą, czasem bardzo wartościową, czasem mniej, a w co większych miastach organizowane są edukacyjne konferencje dostępne dla każdego.

Wróćmy do naszych założeń dotyczących wyboru idealnej nieruchomości. Na pierwszy rzut weźmy kwestię lokalizacji. Czy powszechne założenie, że im bliżej centrum tym lepiej jest trafne? Nie zawsze. Przy lokalizacji warto zastanowić się w jaką grupę najemców będziemy celować. Dla grupy studentów ważne będzie aby mieszkanie/dom były blisko uczelni lub były dobrze skomunikowane z miejscem gdzie codziennie się udają, sklepy, apteki, itd. będą dodatkowym atutem. Grupa ludzi po studiach, pracujących możemy podzielić na mobilnych i niemobilnych. Dla tych pierwszych najważniejsze będzie to, czy do nieruchomości przynależy parking, dla tych drugich aby było dobrze skomunikowane. Dla grupy ludzi posiadających rodziny i dzieci ważna będzie bezpieczna okolica, w pobliżu placówki edukacyjne, place zabaw, przychodnie, parkingi, sklepy, apteki itd, ale mniej chętnie centrum miasta. Dla nas jako inwestorów najlepiej aby nieruchomości były skupione blisko siebie w razie jakiś problemów, kontroli i aby były dostępne dla możliwie jak najszerszej grupy najemców lub nawet kilku grup. Jeśli jesteś inwestorem na początku swej drogi i stoisz przed decyzją o inwestowaniu w nieruchomość w innej miejscowości, warto poznać rynek zarządów w tym miejscu. Można wówczas zlecić zarządzanie naszą nieruchomością odpowiedniej osobie, a fakt, że sami zaczynamy działać w tej materii pozwoli wybrać nam osobę idealną, a przy tym czegoś się nauczyć nowego. 

Niezwykle ważna jest wielkość nieruchomości. Wydawałoby się, że im większa nieruchomość tym lepiej. Otóż każda opcja ma dwie strony medalu. Warto wcześniej to wnikliwie przeanalizować Mniejsze mieszkania/domy nie dość, że ogranicza się wszelkie ryzyka niepowodzenia, to dodatkowo nie angażują aż tak kapitału a ewentualne pomyłki nie są dotkliwie kosztowne. Okazuje się, że dochodowość mieszkania maleje wraz z jego rosnącą powierzchnią. Forbes w 2018 roku przedstawić ciekawą analizę rentowności mieszkań względem powierzchni, tutaj odsyłam do artykułu.

Dodatkowym atutem mniejszych mieszkań jest to, że wysokość kwoty wynajmu takiego mieszkania nie będzie wiele niższa niż przy mieszkaniach  50-50m2. Oczywiście kwestia wielkości kupowanego mieszkania zależy od jego potencjału w możliwości wykorzystania powierzchni. Czasami lepiej kupić mieszkanie 35m2 i zrobić z niego dwa pokoje, a czasami 60m2 i jest ono tak ustawne, że możemy w nim zrobić 5 pokoi,. Wówczas większe mieszkanie kupimy taniej, a zyskamy więcej bo będziemy mieli w nim więcej najemców. 

Obecnie mieszkania o niewielkim metrażu z podziałem na małe pokoje chętniej znajdują najemców. Dobrym przykładem są studenci, którzy wolą wynająć mieszkanie o  mniejszej powierzchni, ale z osobnymi pokojami. Powód? Mogą liczyć na zachowanie prywatności oraz nie płacić za zbędne metry.

W parze z lokalizacją i wielkością idzie kwestia kosztu zakupu oraz opłacalności takiej inwestycji. Przyjrzyjmy się dwóm sytuacjom. Pierwsza: kupujemy mieszkanie/dom blisko centrum za kwotę 350 tys zł, potencjalnie będziemy wynajmować ją za 2400 zł. Druga: kupujemy mieszkanie/dom trochę dalej od centrum, jednakże dobrze skomunikowane za kwotę 300 tys zł, zakładamy, że co miesiąc będziemy wynajmować je za 2200 zł. Wyliczając ROI możemy od razu poznać rentowność takiej inwestycji:

 

Pierwsza sytuacja:

2400*12/350 000*100% = 8,2%

Druga sytuacja:

2200*12/300 000*100%= 8,8%

 

Jak widać z powyższych przykładów wynajmując mieszkanie niespełna 10% taniej mamy wyższą stopę zwrotu. 

Kierując się samym założeniem lokalizacji często zdarza się, że przepłacamy, a nasi potencjalni klienci najczęściej filtrują ogłoszenia ze względu na cenę. Dlatego też jeśli mamy do wyboru mieszkanie w ścisłym centrum, a mieszkanie oddalone od niego o 1 km ale tańsze o 50 tys zł, warto jednak zainwestować w to niewiele oddalone. 

Wybrać mieszkanie z rynku wtórnego czy mieszkanie deweloperskie, czy może mieszkanie w kamienicy? Tutaj kwestia jest czysto indywidualna. Przy mieszkaniach deweloperskich plusami jest to, że nie płacimy podatku PCC przy zakupie, który stanowi 2% wartości mieszkania. Mieszkanie, jak i instalacje są nowe więc nie będzie przez jakiś czas niespodziewanych kosztów gdyż na nieruchomości deweloperskie jest gwarancja. Możemy ustalić gdzie instalacje mają się znajdować, a samo wykończenie nieruchomości jest wykonywane według naszych upodobań, sprawnie i szybko, gdyż wszystkie ściany są proste i nie ma żadnych niespodzianek. Minusem zakupu mieszkania z rynku pierwotnego jest to, że są one drogie. Deweloperzy dobrze znają rynek nieruchomości i trafienie u nich na tzw. “okazję” jest mało prawdopodobne. Trzeba przyznać, że ta forma inwestycji posiada wielu zwolenników, szczególnie wśród osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na wynajem, gdyż jest to najłatwiejsza i najbezpieczniejsza lokata.

Mieszkanie z rynku wtórnego ma to do siebie, że możemy trafić “okazję”, tzn. mieszkanie w bardzo atrakcyjnej cenie w stosunku do jego wartości, w dobrym stanie może być do zamieszkania “od zaraz”. Plusem takiej nieruchomości jest także to, że można odliczyć sobie corocznie 10% amortyzacji podatkowej, warunek! – mieszkanie musi być pełną własnością i przed zakupem musi być używane przez minimum 60 miesięcy (temat amortyzacji poruszymy w osobnym poście). <<<>>> Oczywiście jak plusy to i minusy. Mieszkania z rynku wtórnego to często mieszkania wysłużone i budowane w czasach PRLu, co wiąże się z tym, że możemy spotkać nierówne ściany i sufity. W konsekwencji będzie prowadzić do większych remontów, a tym samym do większych nakładów finansowych. Oczywiście nie jest to zasadą. Jest wiele atrakcyjnych mieszkań, w których wystarczy dokonać tylko remontu na zasadzie “odświeżenia”. 

A co z mieszkaniami w kamienicy? To bez wątpienia jest temat dla inwestorów, którzy działają już prężnie na rynku. Nierzadko w mieszkaniach takich dochodzi do skomplikowanych remontów, odkrycia “niespodzianek” oraz nawet założenia jakiegokolwiek ogrzewania, którego do tej pory nie było (był np tylko piec kaflowy). Fakt, faktem mieszkania takie można kupić naprawdę po atrakcyjnych cenach, mają one duży potencjał ze względu na to, że są duże i przestronne, wysokie i często w bardzo dobrej lokalizacji. 

Przy zakupie mieszkania/nieruchomości nie kierujmy się zasadą “dobrego serca”. Nieruchomość taka ma być dobrą inwestycją, a nie wynikiem emocji. Ważne jednak by nie podejmować pochopnie decyzji. Czasami warto poświęcić temu więcej czasu, obejrzeć 100 mieszkań, by ostatecznie kupić najbardziej rentowne.