Co to jest dochód pasywny?

Zacznijmy od wyjaśnienia definicji dochodu pasywnego. Oznacza on dochód bez stałego angażowania własnej pracy, czy pracy osób trzecich. Biorąc pod uwagę hasła w wielkich zbiorach naukowych mówi się o tym, że. aby osiągnąć wolność finansową musimy nabyć lub stworzyć aktywa, które co miesiąc wygenerują dochód pasywny, przekraczający nasze miesięczne wydatki. Zostawmy jednak definicje naukowe. Dla nas oznacza to po prostu jednorazowa większa inwestycja kapitału, wiedzy, pracy i czasu, które przynoszą nam pieniądze bez względu na to, czy wykonujemy ją nadal. Czyli robimy coś raz, mamy z tego zysk bezustannie.

Można wymienić wiele sposobów na budowanie pasywnego dochodu. Są to m.in.:

wynajem mieszkania swojego lub wynajem mieszkania obcego (podnajem) – tym zajmiemy się w dalszej części posta;

wypożyczalnia aut – auta kupujemy raz i wynajmujemy na doby bądź na dłuższy czas. Dodatkowo popularny Uber posiada w swojej opcji wejścia z nimi we współpracę możliwość wynajmu od nich auta.

wypożyczalnia maszyn, dźwigów– raz inwestujesz w sprzęt specjalistyczny, na który często nie stać kogoś, a kupowanie na rzadki użytek sie nie opłaca, wówczas zarabiasz na ich wypożyczeniu;

odsetki z konta oszczędnościowego– mimo, że obecnie jest to niski zysk przez wiele osób sposób ten uważa za najbezpieczniejszy. Wpłacasz pieniądze na konto, a one sobie procentują z mniejszym, czy większym zyskiem;

napisanie książki lub e-booka– pisze się ją raz a sprzedaje nieograniczoną ilość razy;

stworzenie kursu online– podobnie jak w przypadku książki lub e-booka, możesz stworzyć kurs internetowy i sprzedawać go w dowolnej ilości, ważne jest to, że tworzony jest raz;

tzw stocki- tworzymy zdjęcie lub film, wrzucamy na stock i czekamy aż to ktoś kupi; 

-itp.

Powyższe sposoby na dochód pasywny pokazują jak wiele obszarów życia może nam pozwolić na zbudowanie stałego zysku. Niektóre z nich wymagają dużych nakładów czasu i pracy, inne dużej ilości zainwestowanych pieniędzy, a jeszcze inne dobrego pomysłu. Jednakże początkowe trudności związane z uzyskiwaniem dochodu pasywnego zwracają się z czasem, poprzez stały dopływ pieniędzy, bez większego wysiłku z naszej strony.

Jak pojęcie dochodu pasywnego odnosi się do rynku nieruchomości? Najprościej mówiąc np.: kupujemy mieszkanie l i potem je wynajmujemy lub wynajmujemy je od innej osoby i podnajmujemy je dalej. W konsekwencji każdej z tych sytuacji mamy stały comiesięczny zysk.

Jest to biznes zarówno dla osób, które mają duże oszczędności i stać ich na zakup mieszkania za gotówkę, ale i dla tych, którzy dopiero stawiają pierwsze kroki w świecie inwestycji i korzystają z kredytu. 20% wkładu własnego pozwala by uzyskać kredyt i stać się właścicielem mieszkania na wynajem. Właściciel osiąga stały miesięczny przychód, z którego spłaca raty kredytu. Pozostała jego część stanowi jego dochód pasywny, będzie on mniejszy – uwzględniając miesięczną wysokość raty, ale wybierając dobrze inwestycję, można liczyć na dobry zarobek bez angażowania swoich pieniędzy.

Jak możemy ocenić, że dana nieruchomość jest dla nas rentowna? Wyróżnia się dwa rodzaje rentowności: rentowność inwestycji ROI, czyli wskaźnik informujący o zwrocie z inwestycji oraz rentowność kapitału ROE, który mówi o zwrocie z faktycznie zainwestowanych przez nas środków (to tyczy się inwestycji z uwzględnieniem kredytu).

Najistotniejszy wskaźnik dla inwestora to ROI (ang. return on investment, zwrot z inwestycji) czyli stopa zwrotu inwestycji pokazuje nam ile można zarobić na zakupie nieruchomości i jak szybko inwestycja się zwróci. Najbardziej opłacalny pułap dla inwestora w Polsce to poziom od 6% wzwyż. W lepiej rozwiniętych krajach Europy zachodniej dobry poziom ROI to nawet 3-4%, stąd też duży napływ zagranicznych inwestorów do naszego kraju. Ok, ale jak to wyliczyć? 

ROI = roczny przychód z najmu / całość zainwestowanych pieniędzy * 100 proc.

Załóżmy, że koszt zakupu nieruchomości to 350 tys zł, remont jej to 50 tys zł, wówczas wartość nieruchomości to już 400 tys zł. Zakładamy, że nieruchomość będziemy wynajmować za kwotę 2500 zł miesięcznie, czyli rocznie 30 tys zł (opłaty są po stronie najemcy). Tak więc:

ROI= (30 000/ 400 000) * 100%= 7,5%

Przyjmując za powyższe, że nasz poziom opłacalności zaczyna się od 6%, wyżej wymieniony przypadek jest bardzo dobrą inwestycją.

Wyliczenie opłacalności inwestycji służy przede wszystkim sprawdzeniu stosunku ceny za daną nieruchomość i potencjalnego zysku, jaki możemy uzyskać z wynajmu. Jeśli planujemy zakup mieszkania z przeznaczeniem inwestycyjnym, warto poznać jego rentowność, aby przekonać się, czy nasza inwestycja będzie na pewno najlepszym wyborem.